Жылжымайтын мүлікті іздеу кезінде банктің тағы бір талаптары-мәміле жасау технологиясына қойылатын талаптар. Бұл талаптарды банктер қоятын негізгі мәселелер:
Мәміле бойынша есеп айырысу.
Осы маңызды сәтте банктердің талаптары айтарлықтай аймақтық айырмашылықтарға ие болуы мүмкін. Мысалы, жылжымайтын мүлік нарығындағы тәжірибе есеп айырысулар негізінен несие беруші банктің депозитарлық ұяшығы арқылы қолма-қол ақшамен жүзеге асырылатын етіп қалыптасты. Бұл қолма-қол аккредитивтің бір түрі, онда ақшаны сатып алушы мәмілеге дейін ұяшыққа салады, ал сатушы тіркеу аяқталғаннан кейін банкке тіркеу куәлігін ұсынған жағдайда алады. Мұндай жүйеде тәуекелдер іс жүзінде жоқ және барлық мүдделі тараптар, соның ішінде банк үшін.
Кейбір аймақтарда есептеулер қолма-қол ақшамен болса да, көбінесе ұяшықты пайдаланбай жасалады. Сатып алушы сатушымен сатып алу-сату шартына қол қойылған күні толығымен есептеледі. Бұл дәстүр. Ал егер шартқа қол қойылған күні тікелей қаражат алуды күткен Мәскеу маңындағы сатушыға мәміле тіркелгенге дейін қаражат торкөзде болатынын хабарлауға бір күн қалғанда мәміле жасалмауы мүмкін.
Мәмілеге дейінгі есеп айырысу схемасы белгілі бір тәуекелдерді қамтиды, өйткені құқықтарды тіркеу тоқтатылуы мүмкін және сатушы ақша алған. Барлық банктер бұған дайын емес, бірақ көбісі тәуекелдерді азайтудың әртүрлі әдістерін қолдана отырып, іскерлік айналымның қалыптасқан әдет-ғұрыптарына бейімделуге мәжбүр, соның ішінде аймақтағы танымал риэлторлық компанияларды кепіл ретінде тарту.
Бір қызығы, көп жағдайда есептеулер өркениетті түрде жасалады:
Әрине, ипотекалық брокер өз аймағында қалыптасқан есеп айырысу тәртібі туралы және осы аймақта жұмыс істейтін банктердің әрқайсысы қолданатын есеп айырысу ерекшеліктері туралы білуі керек. Есеп айырысу валютасы да өте маңызды сәт болып табылады.
Пәтерді заңды түрде босату сәті
Маңызды мәселе-сатып алушы-Қарыз алушы сатып алған кезде объектіде тіркелген (яғни тіркелген) тұлғалардың болуы. Мысалы, банк кәмелетке толмағандар немесе қамқорлықтағы адамдар тіркелген объектіге несие беруден бас тартуы мүмкін. Және бір уақытта екі мәміле жасауды талап етіңіз:
Мұндай шарттарды Тараптар объектіні ипотекалық сатып алушыға сату туралы шешім қабылдаған кезде алдын-ала талқылауы керек.
Мәміле бойынша есеп айырысу.
Осы маңызды сәтте банктердің талаптары айтарлықтай аймақтық айырмашылықтарға ие болуы мүмкін. Мысалы, жылжымайтын мүлік нарығындағы тәжірибе есеп айырысулар негізінен несие беруші банктің депозитарлық ұяшығы арқылы қолма-қол ақшамен жүзеге асырылатын етіп қалыптасты. Бұл қолма-қол аккредитивтің бір түрі, онда ақшаны сатып алушы мәмілеге дейін ұяшыққа салады, ал сатушы тіркеу аяқталғаннан кейін банкке тіркеу куәлігін ұсынған жағдайда алады. Мұндай жүйеде тәуекелдер іс жүзінде жоқ және барлық мүдделі тараптар, соның ішінде банк үшін.
Мәмілеге дейінгі есеп айырысу схемасы белгілі бір тәуекелдерді қамтиды, өйткені құқықтарды тіркеу тоқтатылуы мүмкін және сатушы ақша алған. Барлық банктер бұған дайын емес, бірақ көбісі тәуекелдерді азайтудың әртүрлі әдістерін қолдана отырып, іскерлік айналымның қалыптасқан әдет-ғұрыптарына бейімделуге мәжбүр, соның ішінде аймақтағы танымал риэлторлық компанияларды кепіл ретінде тарту.
Бір қызығы, көп жағдайда есептеулер өркениетті түрде жасалады:
- Шетел валютасында емес, ұлттық валютада.
- Банк арқылы, қолма-қол ақшасыз аударым арқылы.
Әрине, ипотекалық брокер өз аймағында қалыптасқан есеп айырысу тәртібі туралы және осы аймақта жұмыс істейтін банктердің әрқайсысы қолданатын есеп айырысу ерекшеліктері туралы білуі керек. Есеп айырысу валютасы да өте маңызды сәт болып табылады.
Пәтерді заңды түрде босату сәті
Маңызды мәселе-сатып алушы-Қарыз алушы сатып алған кезде объектіде тіркелген (яғни тіркелген) тұлғалардың болуы. Мысалы, банк кәмелетке толмағандар немесе қамқорлықтағы адамдар тіркелген объектіге несие беруден бас тартуы мүмкін. Және бір уақытта екі мәміле жасауды талап етіңіз:
- осы кәмелетке толмағандар тіркелген пәтерді сатып алу-сату мәмілелері;
- болашақта тұруды жоспарлап отырған объектіні сатып алу мәмілелері.
Мұндай шарттарды Тараптар объектіні ипотекалық сатып алушыға сату туралы шешім қабылдаған кезде алдын-ала талқылауы керек.